Mục lục bài viết
Có được phép chuyển nhượng đất dự án khi chưa có sổ đỏ không? Hãy cùng DignityLaw tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây nhé.
1. Đất dự án là gì?
Đất dự án, hay còn được gọi là đất nền, là những khu đất được giữ nguyên vị trí và trạng thái ban đầu mà không bị ảnh hưởng bởi các hoạt động như san bằng, đào móng, san lấp và các công việc tương tự. Điều này có nghĩa là đất dự án là những mảnh đất nằm trong kế hoạch của một nhà phát triển và vẫn giữ nguyên trạng thái hoang sơ, chưa được khai thác hoặc xây dựng.
Để đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư và phát triển dự án, đất dự án thường được chấp thuận theo quy định pháp lý và quy hoạch rõ ràng, đặc biệt tại các khu vực có nhiều tiện ích. Hiện nay, các khu đất dự án thường được xây dựng trong các khu dân cư, khu sinh thái, cũng như các dự án nhà ở, nhà xưởng và tòa nhà văn phòng.
2. Có được phép chuyển nhượng đất dự án khi chưa có sổ đỏ không?
Theo Luật Đất đai 2013, Điều 188 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để chuyển nhượng đất dự án hoặc quyền sử dụng đất trong dự án cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Dự án đã được cấp sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận cho phần dự định chuyển nhượng.
- Dự án đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Dự án đã được phê duyệt để thực hiện.
- Phần dự án chuyển nhượng đã được giải phóng mặt bằng; trong trường hợp là dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, phải đã hoàn thành xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ đã được phê duyệt.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, và còn thời hạn sử dụng đất.
- Không nằm trong trường hợp có quyết định thu hồi dự án hoặc thu hồi đất;
- Bên nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
- Phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án.
Từ những quy định trên, có thể thấy rằng pháp luật không cho phép chuyển nhượng đất dự án khi chưa có sổ đỏ. Nói cách khác, để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần phải có giấy chứng nhận hoặc sổ đỏ.
>> Xem thêm: Tư vấn về luật đất đai
3. Điều kiện chuyển nhượng đất phân lô bán nền là gì?
Theo Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, những điều kiện cần tuân thủ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này bao gồm:
- Đảm bảo các quy định chung tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013, bao gồm việc đã có giấy chứng nhận sở hữu đất, không có tranh chấp và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Dự án đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng, bao gồm công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.
- Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế/phí/lệ phí liên quan đến đất đai khác (nếu có).
- Dự án nằm trong khu vực/đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
- Tuân thủ các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng, và phát triển đô thị.
Tóm lại, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền phải tuân thủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai, như đã được trình bày trong Nghị định 148 năm 2020 của Chính phủ.
4. Mua bán đất không có Sổ đỏ bị phạt thế nào?
Sổ đỏ là một trong những điều kiện cần thiết khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ 02 trường hợp được quy định). Do đó, việc mua bán đất không có sổ đỏ sẽ bị xem là vi phạm pháp luật và chịu mức phạt tương ứng.
Theo khoản 3, Điều 18 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đáp ứng đủ điều kiện sẽ bị áp dụng mức phạt tiền như sau:
| Hành vi vi phạm | Nông thôn | Đô thị |
| Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện. | Từ 03 – 05 triệu đồng | Từ 05 – 10 triệu đồng |
| Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên. | Từ 05 – 10 triệu đồng | Từ 10 – 20 triệu đồng |
Do đó, trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sổ đỏ (với các điều kiện khác đáp ứng), cá nhân có thể bị xử phạt từ 03 – 05 triệu đồng ở khu vực nông thôn và từ 05 – 10 triệu đồng ở khu vực đô thị.
Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Dignitylaw. Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác; quý khách hàng vui lòng liên hệ với Dignitylaw để được giải đáp.
