Mục lục bài viết
Công chứng treo là hình thức nào? Có những rủi ro gì khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng treo? Dignitylaw sẽ giải đáp trong bài viết dưới đây.
1. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, cụ thể như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực
- Trừ trường hợp kinh doanh bất động sản là hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
- Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
- Yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải lập bằng văn bản có công chứng, chứng thực.
>>Xem thêm: Hộ nghèo có được miễn tiền sử dụng đất?
2. Công chứng treo là gì?
Công chứng treo là một phương thức trong giao dịch bất động sản, trong đó bên bán đến văn phòng công chứng để công chứng các loại giấy tờ và hợp đồng chuyển nhượng đất mà không có sự xuất hiện của người mua. Hợp đồng và văn bản chỉ chứa thông tin của người bán mà không có thông tin của người mua. Người bán đến để ký tên và ghi dấu vân tay trên hợp đồng, tuy nhiên công chứng viên không ký, không đóng dấu, không ghi vào sổ công chứng. Hợp đồng này được “treo” cho đến khi người mua đến và ký tên, điền đầy đủ thông tin, sau đó công chứng viên mới thực hiện công chứng và xác nhận giao dịch.
Một phương thức khác trong công chứng treo là công chứng viên chỉ yêu cầu bên bán hoặc chuyển nhượng ký vào hợp đồng mua bán, trong khi bên mua hoặc nhận chuyển nhượng không cần ký vào hợp đồng (trong trường hợp này, bên mua sẽ thanh toán tiền cho bên bán và bên bán sẽ chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua).
Công chứng viên chỉ chứng kiến quá trình mua bán và chuyển nhượng này, nhưng không ký, không đóng dấu, không ghi vào sổ công chứng. Sau đó, công chứng viên gửi hồ sơ tới tổ chức hành nghề công chứng để bên mua có thể tiếp tục tìm người mua tiếp theo để chuyển nhượng.
3. Rủi ro khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng treo
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng hình thức công chứng treo vẫn chưa được pháp luật công nhận nên sẽ có một số rủi ro nhất định đối với loại hình công chứng này.
3.1 Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản chưa được công chứng thì chưa có giá trị pháp lý
Theo quy định của Luật công chứng thì hợp đồng công chứng phải thể hiện đầy đủ chữ ký của cả hai bên mua và bên bán, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chức viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Nhưng hợp đồng công chứng treo, công chứng chờ lại chỉ có chữ ký của người bán mà không có chữ ký của người mua, công chứng viên chưa đóng dấu thì sẽ không có giá trị về mặt pháp lý và việc làm của công chứng viên lẫn người bán đã vi phạm pháp luật
3.2 Người bán không còn đầy đủ năng lực để giao kết hợp đồng, văn bản
Trong thời gian đợi bên mua ký công chứng, chẳng may bên bán gặp rủi ro liên quan đến nhận thức, không điều khiển hoặc làm chủ được hành vi …thì khi đó dù bên mua có đến ký vào hợp đồng thì bên phía công chứng cũng không thể xác nhận, chứng nhận và đóng dấu vào hợp đồng được. Bởi khi thực hiện hoạt động công chứng hợp đồng phải có đầy đủ bên bán và bên mua, hai bên phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, năng lực trách nhiệm dân sự, cùng ký vào hợp đồng dưới sự chứng kiến của công chứng viên thì công chứng viên mới xác nhận dấu công chứng vào hợp đồng được.
3.3 Người chuyển nhượng bất động sản chết
Trường hợp bên bán không may qua đời trong thời gian đợi bên mua đến ký công chứng hợp đồng thì rủi ro đối với bên mua là rất lớn. Trường hợp bên bán chết, những người thừa kế theo quy định của pháp luật có thể sẽ báo mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được cấp lại giấy chứng nhận và thực hiện việc khai nhận thừa kế thì bên mua cũng không có cơ sở để khởi kiện vì văn bản công chứng chưa phát sinh hiệu lực.
3.4 Rủi ro bị chiếm đoạt tài sản
Khi thực hiện công chứng treo, công chứng viên chứng kiến việc mua bán đó nhưng không xác nhận công chứng mà cho người mua gửi lại hợp đồng có chữ ký của người bán tại tổ chức hành nghề công chứng. Họ có mục đích tiếp tục tìm người mua tiếp theo để chuyển nhượng, dẫn đến các hợp đồng về bất động sản không tuân thủ quy định pháp luật thì người bán rất dễ lợi dụng nó để chiếm đoạt tài sản của người mua.
3.5 Đối tượng của hợp đồng đang thế chấp tại ngân hàng
Một là, người mua sẽ yên tâm về tính pháp lý, giá trị của bất động sản đang thế chấp. Hai là, có thể gây rủi ro cho người mua nếu không nắm rõ cách thức giao dịch. Trong quá trình hai bên ký hợp đồng mua bán nhà. Nhưng chưa có sự đồng ý của ngân hàng hoặc chưa thanh toán hết nợ cho ngân hành. Thì hợp đồng này được xem là vô hiệu vì nó trái với quy định của pháp luật. Ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của bên thứ 3 là ngân hàng. Do đó, mua bán bằng hợp đồng công chứng treo đối với đất mà đang thuộc diện thế chấp ngân hàng rất rủi ro.
3.6 Rủi ro về thời gian chờ công chứng mà giá đất tăng
Vì cơn sốt đất đang lên nên nếu giá đất tăng lên gấp đôi, gấp ba thời điểm chuyển nhượng, bên bán biết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn đứng tên mình và bên mua chưa chuyển nhượng tiếp lô đất trên thì bên bán có thể “lật mặt” báo mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được cấp lại giấy chứng nhận mới và tiếp tục bán, chuyển nhượng cho người khác với giá cao hơn, sẵn sàng trả lại số tiền đã nhận trước đó cho bên mua trước đây khi phát sinh tranh chấp.
- Để hạn chế tối đa rủi ro của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua hình thức công chứng treo thì phương thức an toàn và hợp pháp nhất có thể kể đến là ủy quyền bán.
- Để tránh quyền lợi bị ảnh hưởng bởi hình thức công chứng này, người mua cần đặc biệt chú ý tuân thủ quy định pháp luật. Yêu cầu bên bán cùng có mặt để ký, lăn dấu vân tay trước mặt công chứng viên rồi công chứng viên thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng, văn bản.
Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Dignitylaw. Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác; quý khách hàng vui lòng liên hệ với Dignitylaw để được giải đáp.
