Mục lục bài viết
Mua bán nhà đất đề cập đến việc một bên chuyển nhượng quyền sử dụng cho bên mua. Vậy trước khi đó cần kiểm tra những giấy tờ nào? Hãy cùng DignityLaw tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
1. Mua bán nhà đất là gì?
Thuật ngữ “mua bán nhà đất” được sử dụng thông thường và ngắn gọn để chỉ quá trình này. Tuy vậy, theo quy định của pháp luật, cụm từ chính xác là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Trong trường hợp này, tài sản gắn liền với đất là nhà ở.
Để nói một cách đơn giản, mua bán nhà đất ám chỉ việc một bên chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất của mình cho bên mua theo quy định pháp luật.
>>Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất
2. Giấy tờ nào cần kiểm tra trước khi mua nhà đất?
2.1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những tài liệu quan trọng. Tuy nhiên, trong trường hợp đặc biệt khi chủ đầu tư chưa nhận được giấy chứng nhận này, để đảm bảo sự an toàn, người mua có quyền yêu cầu kiểm tra các tài liệu chứng minh rằng chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án hay không.
Các loại giấy tờ có thể bao gồm:
– Quyết định cho phép sử dụng đất để xây dựng dự án.
– Quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho thuê đất.
– Biên bản bàn giao đất thực địa.
Đáng lưu ý, các loại giấy chứng nhận được cấp trước ngày 10/12/2009 theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở hoặc xây dựng như Sổ đỏ, Sổ trắng vẫn có giá trị pháp lý khi thực hiện giao dịch.
2.2 Giấy phép xây dựng đối với công trình, nhà ở
Theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014, sau khi quy hoạch dự án được phê duyệt theo tỷ lệ 1:500, các chủ đầu tư phải thực hiện quy trình xin cấp Giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, Luật Xây dựng đã được sửa đổi và bổ sung năm 2020, trong đó Khoản 2 Điều 89 quy định một số trường hợp dự án không cần xin Giấy phép xây dựng.
2.3 Giấy uỷ quyền hoặc Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản
Đối với trường hợp mua bán bất động sản thông qua trung gian, môi giới hoặc Sàn giao dịch, cần thực hiện kiểm tra các loại tài liệu của bên trung gian như Giấy uỷ quyền hoặc Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản.
Điều này nhằm mục đích phòng tránh việc bị lừa đảo bởi các đối tượng “cò đất”, hoạt động bất hợp pháp và giảm thiểu nguy cơ mua phải các dự án không có thực.
2.4 Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1:500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng dự án
Bắt buộc phải có bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1:500. Thông qua bản đồ này, ta có thể theo dõi tiến độ và tình hình xây dựng dự án, xem liệu nó có tuân thủ cam kết trong hợp đồng hay không.
Để đảm bảo chắc chắn, người mua có thể yêu cầu bên bán cung cấp các thông tin sau đây:
– Hồ sơ dự án.
– Bản vẽ thiết kế thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.
– Giấy phép xây dựng (tuỳ thuộc vào đối tượng).
– Giấy tờ về việc nghiệm thu và hoàn thiện xây dựng cơ sở hạ tầng, kỹ thuật
Ngoài ra, bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1:500 còn chứa các thông tin về bản vẽ. Điều này giúp nhà đầu tư kiểm tra các lô đất, mạng lưới giao thông, khu vực cây xanh, tiện ích và các yếu tố khác.
2.5 Một số loại giấy tờ khác
Các giấy tờ này bao gồm:
– Giấy tờ về nghiệm thu của cơ sở hạ tầng đã hoàn thành, phù hợp với tiến độ dự án.
– Biên bản nghiệm thu cho phần móng đã hoàn thành, đặc biệt trong trường hợp của chung cư hoặc toà nhà hỗn hợp dành cho mục đích sử dụng trong tương lai.
– Các giấy tờ chứng minh rằng chủ đầu tư hoặc bên bán đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Ví dụ: Tờ khai lệ phí trước bạ hoặc Thông báo lệ phí trước bạ.
– Giấy chứng nhận về thiết kế phòng cháy, chữa cháy.
– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, thừa kế (nếu có).
– Thoả thuận về phân chia tài sản chung hoặc tài sản riêng.
– Quyết định từ Toà án hoặc cơ quan thi hành án (nếu có).
– Giấy xác nhận từ Ngân hàng trong trường hợp tài sản đang được thế chấp.
3. Trình tự, thủ tục mua nhà đất theo quy định mới nhất
Bước 1: Đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc sẽ bao gồm các thông tin sau:
– Thông tin pháp lý của người bán: Bao gồm CMND/CCCD, hộ khẩu, tình trạng hôn nhân, v.v.
– Thông tin pháp lý của người mua: Bao gồm CMND/CCCD, hộ khẩu, tình trạng hôn nhân, v.v.
– Mô tả chi tiết về bất động sản đang giao dịch: Bao gồm diện tích đất, diện tích xây dựng, tình trạng hiện tại, số sổ đỏ, địa chỉ trên sổ đỏ, v.v.
– Tổng số tiền mà hai bên đã thỏa thuận trong giao dịch, số tiền đặt cọc mua bán nhà đất có sổ đỏ, các đợt thanh toán tiếp theo và hình thức thanh toán. Đồng thời, chỉ định thời điểm ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) tại phòng công chứng.
Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Sau khi hoàn tất việc đặt cọc, hai bên sẽ thỏa thuận và tiến hành công chứng hợp đồng mua bán. Một trong hai bên nên liên hệ trước với văn phòng công chứng để chuẩn bị khung hợp đồng và sắp xếp các thông tin và giấy tờ cần thiết để quá trình công chứng diễn ra một cách thuận lợi và nhanh chóng.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và chuyển nhượng sổ đỏ
Thuế trước bạ chiếm 0,5% giá trị tài sản, và thuế thu nhập cá nhân chiếm 2% giá trị tài sản, cùng với các khoản lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ. Sau khi hoàn tất thủ tục, người mua sẽ mang toàn bộ hồ sơ đến phòng địa chính nơi quản lý bất động sản để nộp thuế và tiến hành các thủ tục chuyển nhượng sổ đỏ sang tên chủ sở hữu mới.
Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Dignitylaw. Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác; quý khách hàng vui lòng liên hệ với Dignitylaw để được giải đáp.
